Монин Илья Алексеевич
кандидат технических наук
[email protected]Бизнес-план временных модульных жилых зданий для расселения аварийных домов на период реконструкции
В России сейчас остро стоит вопрос расселения аварийного и ветхого жилья, то есть переживших свой срок службы бараков и старых деревянных домов.
На единовременное переселение людей из непригодного для жизни жилья в полноценные современные квартиры по действующим нормам жилой площади у государства не хватает ни денег, ни промышленных мощностей.
Но при этом вопрос нужно решать НЕМЕДЛЕННО!!!
В.Путин особо отметил важность и сложность этого вопроса на своём выступлении на Селигере, после чего напомнил о выделении 126млрд.рублей на продление программы «ликвидации ветхого жилья» до 2015года.
Отметим, что необходимо расселить около 720тыс.жильцов аварийного жилья, а общий фонд такого жилья превышает 13 млн.кв.м.
Теперь займёмся арифметикой.
Задача №1.
720тыс.жильцов аварийного жилья занимают 13 млн.кв.м., что составляет 18,05м2/чел и соответствует федеральной норме площади жилья на одного человека.
При этом многие люди при расселении требуют предоставления отдельных квартир, которые имеют площадь не менее 36м2, то есть превышение составляет по площади практически в два раза.
Задача №2.
На замену 13млн.м2 жилья выделено 126млрд.руб. из бюджета, что составляет 9692руб./м2 площади.
В такую стоимость за квадратный метр не вписывается ни одно капитальное жилое здание. По такой цене расселить аврийноё жильё можно только в быстровозводимые безфундаментные жилые блок-контейнеры, подобные тем, что используют на стройках для проживания рабочих.
Так же многие жильцы не имеют ещё права на предоставление жилья по программе улучшения условий жилья по занимаемой площади, так как их очередь ещё не подошла.
Для разрешения этой коллизии предлагается применит поэтапное расселение ветхого жилья. Сначала людей переселяют в легко возводимые модульные жилые здания по схеме «метр на метр», а уже потом разбираются с каждым переселенцем в отдельности в неопасных для жизни людей жилищных услових. При этом выселять людей из их ветхого жилья предлагается в модульные жилые быстровозводимые безфундаментные здания, которые монтируются в непосредственной близости с расселяемым жильём, что позволяет снизить социальное возмущение и резко упростить переговорный процесс с жильцами.
Так выселенные люди мгновенно получают равную площадь жилья, но в более комфортном исполнении. Также в новом блочном жилье обеспечивается более высокий бытовой комфорт, так как каждый блок-контейнер оснащается отдельным санузлом, а несколько модулей могут быть смонтированы в одну единую квартиру.
Все эти строения не требуют сложных проектных работ и подведения наружных сетей, так как системы отопления и водоснобжения таких комплексов может быть сделано автономным, а электропитание на цели освещения подводится от самого переселяемого аврийного здания или от аварийного генератора.
Автономность модульного жилья обеспечивается следующими техническими системами:
1. Отопление: индивидуальная малоразмерна газовая котельная с газгольдером для хранения недельного запаса сжиженного газа.
2. Водоснабжение: цистерна для питьевой воды с запасом на неделю. Подвоз воды осуществляется автоцистернами по мере расходования.
3. Канализация: канализационные стоки отводятся в фекальные цистерны, равные по объёму цистернам с питьевой водой. Удаление фекальных вод осуществляется специализированными ассенизационными автомашинами, по мере наполнения основных ёмкостей.
4. Электропитание на нужды освещения и бытового электроснабжения осуществляется от электрической линии сносимого здания или от автономного дизель-генератора, работающего на газе в паре с котельной отопления.
Такой модульный автономный комплекс становится отдельным объектом ЖКХ с независимыми от магистральных сетей тарифами. В случае полной автономности жильцы модульного комплекса сами начинают нести ответственность за своевременную оплату коммунальных услуг и начинают контролировать эти услуги самим фактом их оплаты в момент осуществления дозаправки или опорожнения соответсвующих ёмкостей. При этом жильцы могут легко отключить злостного неплательщика от коммунального снабжения, так как все коммуникации отдельных модулей доступны снаружи для обслуживания и контроля.
Стоимость услуг ЖКХ в автономных модульных зданиях.
Стоимость коммунальных платежей в модульных зданиях состоят из следующих пунктов:
1. Аренда модуля.
2. Стоимость потреблённого газа на отопление и горячее водоснабжение.
3. Стоимость потреблённой питьевой воды и вывезенного канализационного стока.
4. Стоимость потреблённого электричества.
Аренда Модуля.
Так как ветхое жильё после выселения перестаёт существовать, то плата за проживание во временном модуле взимается как за аренду.
Арендные отношения имеют достаточно прозрачную структуру.
Так можно считать, что отдельный модуль площадью 12м2 по цене 10тыс.руб/м2 имеет стоимость 120тыс.руб. Так как деньги на расселение аварийного жилья в таком объёме выделены из госбюджета, то кредитные проценты по данной сумме за модуль не взимаются. Считая, что аренда жилья не должна превышать 10% от дохода жильцов, то ежемесячный платёж может составить всего 1 тыс.руб./мес., что обеспечит гарантированный возврат средств в казну в течении 120тыс.руб./1тыс.руб./12мес.=10 лет.
При такой крайне щадящей схеме оплаты аренды некоторые жильцы блок-модулей могут счесть возможным вообще не претендовать на улучшение жилищных условий по федеральным программам , так как экономически будет более выгодно накопить из заработанных средств на собственное жильё, чем брать кредиты или ждать прихода очереди на новую квартиру.
При коммерческом выкупе жилого блок-модуля в собственность по ипотеке со ставкой 12% годовых размер ежемесячного платежа составит около 1200руб по процентам. В случае ускоренного погашения коммерческого кредита за 3 года месячный платёж за блок-модуль составит около 4000руб (включая проценты).
Отопление.
Отопление одного модуля в период пиковых холодов -300С потребует тепловой мощности на радиаторе в количестве около 3кВт ( эффективный минераловатный утеплитель толщиной 100мм в стенах и перекрытиях).
При цене сжиженного газа 15руб/л на общедоступных АЗС стоимость одного кВт тепла составит около 2,4руб.(с учётом 85% КПД генерации газового котла).
Таким образом, в самый холодный месяц года при температуре -300С на улице плата за газ на отопление будет составлять 3кВт*2,4руб/(кВт*час)*24часа*30дней= 5184руб/мес. При этом в летние месяцы за отопление вообще не придётся платить.
Для справок: в настоящий момент в г.Москве отопление стоит 1,35руб/(кВт*ч) (1570руб/Гкал) для конечного потребителя в жилом фонде при центральном теплоснабжении от ТЭЦ.
Потребление питьевой воды и отвод канализационных стоков.
Водоснабжение отдельного жилого модуля осуществляется от общей цистерны водоснабжения данного модульного комплекса. Подвоз воды к цистерне осуществляется автовозами. Стоимость доставки 1м3 воды автовозом составляет около 1 тыс.руб/м3. Стоимость опорожнения фекальных ёмкостей с помощью ассенизационного автовоза приблизительно такая же, то есть около 1 тыс.руб/м3.
Таким образом 1м3 потреблённой воды составляет около 2000руб. При экономном расходе на бытовые нужды около 2 м3/мес. (60л/сутки) стоимость водоснабжения составит около 4000руб/мес на человека.
Горячее водоснабжение осуществляется от накопительных водонагревателей с электрическим или водяным нагревом от котельной, что дополнительно будет учитываться тепловым или электрическим счётчиком и оплачиваться по факту потребления. При расходе половины потребляемой воды на ГВС плата за нагрев 1м3 воды от газовой котельной от +50С до +600С составит (60-5)*4190*1000*2,4=154руб/м3.
Электроэнергия.
Электроэнергия подаётся по существующим линиям электроснабжения расселяемого аварийного жилья. По существующим в населённом пункте тарифам около 4-5руб/кВт*ч. При расходе около 200кВт*час/мес. плата составит около 1тыс.руб/мес.
Заключение
При расселении аварийного жилья в легковозводимые модульные здания стоимость комфортного проживания одного человека в отдельном блок-модуле составит около 1000+5184+4000+154+1000=11338руб/мес. ( самый холодный месяц) или 1000+0+4000+154+1000=6154руб/мес (в летний месяц), где стоимость самого жилья в среднем по году составляеть всего менее 15% (30% при ипотечном 3-х летнем варианте), а подавляющее часть занимают коммунальные платежи.
Реальное уменьшение платежей можно достичь только подключением к существующим городским коммуникациям Холодного водоснабжения и Канализации, где плата за кубометр воды дешевле в 20раз. В этом случае средний коммунальный платёж снизится почти в два раза, составив не более 5тыс.руб/мес. в среднем по году.
Социальная функция модульного временного жилья при расселении ветхого жилья.
Использование модульного временного жилья при расселении ветхого жилья имеет несколько дополнительных положительных свойств, а именно:
- Изготовление жилых модулей не требует больших капитальных вложений и легко организовывается практически в любом месте вблизи с местами оптовой торговли стройматериалами (местные строительные рынки);
- местные жители могут наниматься на производство жилых модулей в качестве рабочих, тем самым создаются рабочие места в регионах с дефицитом рабочих мест;
- строительство нового здания (на месте сносимого ветхого жилья) может быть проведено под непосредственным надзором будущих жильцов (дополнительный общественно-социальный контроль);
- Будущие жильцы могут сами наниматься на строительство нового дома в качестве рабочих и сами участвовать в строительстве своего будущего жилья, тем самым создаются новые рабочие места в регионах с дефицитом рабочих мест, причём рядом с местом жительства самих работников;
- При прозрачности ценообразования коммунальных услуг в автономных жилых модулях воспитывается социальная ответственность и экономическая грамотность населения, а на рынке услуг ЖКХ возникает естественная конкуренция.
- Использование Модульного Временного жилья позволяет жёстко разграничить программу «Расселения аварийного жилья» от программы «Улучшения жилищных условий» согласно социальным нормам в порядке общей региональной очереди.
